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買房被告知送入戶花園?實為公用綠地

來源:法律新聞網-法律資訊門戶網站   2016-07-25 16:37

摘要:近日,王先生看中增城一套一樓單位,開發商說可以贈送一個面積不小的入戶花園,結果卻聽說一些業主得知贈送的花園是屬于所有業主共有的綠化用地。

購買這樣的物業究竟有沒有風險,開發商贈送綠化用地是合法的嗎?對此,業內人士表示,根據相關規定,業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權,建設單位不得擅自處分。消費者在作出購買決定前最好向規劃部門查詢所贈部分是否屬于小區共用部位。

共用部分被贈:

一樓綠地頂層露臺最多

將一樓綠地贈送給購買的業主并非個案,實際上,“買一樓送花園”、“買頂層送花園露臺”等宣傳很多買房人都見過。同樣的戶型面積,多了一個大花園和露臺,讓人覺得性價比高,有不少單位還因此比其他樓層單位售價更高,但由此產生矛盾和糾紛的也不少。有的一樓業主將花園圍閉改造,甚至種菜養雞,引起其他業主不滿投訴要求恢復原狀;有的頂樓業主在露臺種花種菜不許其他業主使用,引發矛盾……很多城市的樓盤都有類似的矛盾糾紛爆出,一樓和頂樓常常成為業主維權的重災區。

律師:

全體業主同意贈送才有效

開發商贈送露臺、私家花園等承諾確實讓人心動,客觀上也成了頂樓、一樓的一大賣點,但并非所有類似的承諾都是合法有效的。廣東君厚律師事務所的盧律師表示,此類贈送屬于無權處分,也就是說贈送了不屬于自己的東西,除非全體業主予以追認,受贈人并不能取得相應的權利。值得注意的是,如果只是口頭贈送,未寫進合同,也沒有其他證據,那么多付出代價的業主只能自食其果了。

如何甄別露臺花園贈送合法性?

發展商究竟能否將花園、露臺等部位贈送給業主呢?盧律師表示,這要看具體情況。即使面對發展商在購房合同中有贈送約定的,購房人也要嚴格甄別。

2016年實施的《不動產登記暫行條例實施細則》規定:辦理房屋所有權首次登記時,申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。

《物權法》規定:住宅小區的綠地、公用設施、其他公共場所和物業服務用房等,均屬于業主共有,任何個人不得隨意占用或改變其用途。

不可贈送:所謂的私家花園如果是屬于公共綠地,且規劃部門也出具了相應的說明并且證實,那么,按物權法規定,這些綠地歸小區所有的業主共有。如果規劃沒有變更,且沒有經過全體業主的同意,開發商無權私自變更其用途,甚至將其使用權給予部分業主“專用”。也就是說,對這些公共綠地,開發商無權將其賣給消費者,并在合同中予以約定。這樣的合同條款是無效的,對此進行的宣傳也屬于虛假宣傳。

可以贈送:在實際操作中,有些情況發展商是可以將露臺或花園贈送給部分業主的?!蛾P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中規定:規劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。露臺、綠地花園要成為專有部分的組成部分,必須具備以下條件:第一、規劃上專屬于特定房屋。這里的“規劃”,指經過規劃行政主管部門批準的規劃,以及包括規劃行政主管部門批準的與建設有關的所有文件,如施工圖等;第二、物理上專屬于特定房屋,是該特定房屋的附屬物,即只有通過該房屋才能到達;第三、銷售合同有約定。也即開發商與購房人簽訂合同時,已經明確約定出售的部分包括露臺、綠地花園。符合上述三方面條件的情況下,開發商有權將頂層露臺銷售或贈送給某個特定業主。有些一樓的業主,花園也會以單價銷售的形式出現在購房合同上,而在房產證上這個花園的面積則是以“余地××平方米”的形式出現的,余地只有使用權沒有產權,拆遷、征地時是沒有補償的。

不慎“購買”了共用部分如何維權?

要對發展商的贈送是否合法作出判斷,最簡單的辦法就是查詢規劃看看贈送部分是否屬于小區共用部分,一般可通過項目的建設規劃批準文件認定或咨詢規劃部門來確定。業主在購房時除了仔細查看購房合同約定外,還要要求開發商出示向有關部門報建的規劃設計。

如果是小區公共部分,作為開發商無權把這棟樓的公用面積單獨贈送給某一業主,不管是口頭或是書面上答應的贈送都是無效的,后期業主在使用過程中容易因其他業主投訴等發生矛盾,并不能隨心所欲地使用花園。因不熟悉相關規定已經購買了此類房產,并因此比其他業主多支付了成本的,可收集相關宣傳、承諾證據來維護自己的權益,這種情況下業主可以選擇退房,由開發商承擔相應的損失,可以要求開發商對這種欺詐銷售行為進行賠償。

[責任編輯:南霽果]

 
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